能否通过区块链技术改变传统的房地产交易和租赁市场?

能否改变传统的房地产交易和租赁市场?

链上房地产:拆解与创新

作者: Jeff@Foresight Ventures

总结:

链上房地产的发展为不动产的资产结构和权益提供了二次拆解的机会。在原有基础上,可以将产权、收益权和使用权分别进行交易。此外,在时间尺度上也可以进行多层拆解。然而,目前链上房地产项目面临着场景割裂的问题,解决这个问题可以通过平台的Token、DID和链上流支付平台等工具。目前的合规架构也存在潜在风险,买家手中的NFT与SPV公司之间缺乏牢固的确权关系。建议尝试桥接不常见的资产类别,如不良资产和稀缺资产,以此解决买卖双方的交易需求。此外,还建议细分用户圈层并精细化使用场景,例如提供数字游民的租房需求服务,创造小而美的商业模式。

在RWA(Real-World Assets)赛道的重围中,创新的核心是资产结构的拆解与重组。房地产行业的总市场容量在2022年达到了11兆美元,如何将如此巨量的市场桥接上链并形成新的市场生态值得关注。本文通过梳理市面上的链上房地产项目,提出链上房地产项目普遍存在的问题,并提出对应的解决方案。

一、韩国全租房问题的链上解决思路

韩国全租房制度带来的房地产危机展示了传统房地产交易链条中的问题。全租房制度是指租客一次性向房东缴纳房屋总价值60-70%的保证金后,在固定期限内无需支付租金使用该房屋。由于缺乏透明的监管机制,租客的保证金被房东套现,导致房地产市场容易发生崩盘。链上房地产可以通过以下方式规避全租房带来的地产危机问题:

  1. 通过链上支付保证金,可以实时追踪房东的资金流向和债务情况,及时预警“资不抵债”的情况。
  2. 将房屋产权上链并生成NFT,租客可以清晰地了解房屋抵押状况,避开“高债务”房东。
  3. 将产权NFT碎片化,租客在缴纳保证金时得到对应比例的产权NFT,在房东违约需要清算时得到对应比例的赔偿。
  4. 通过将产权上链并铸造NFT的方式,降低房屋交易的地域限制,实现全球参与交易。
  5. 将产权NFT碎片化,购买者可以选择购买部分碎片化的产权NFT,降低投资金额的限制。

二、链上房地产项目的核心环节

参考上述实例,我们结合房地产链条补充了潜在的市场痛点及问题,并将其链上解决方案和现有链上房地产项目分类归纳,总结为以下三个核心环节进行论述:交易环节、租赁环节和抵押贷款环节。

在房地产交易环节中,买方的需求往往得到最优先满足。现有的链上房地产项目主要将产权、使用权进行拆分,结合时间的维度重新组合交易内容,通过链上支付、链上身份、产权NFT及其碎片化等方案尝试解决市场的潜在问题。

在租赁环节中,问题主要围绕租金收缴和房屋安全。目前市场中的租赁平台还没有将租赁活动完全上链,并且多数采用了结合web2外包公司的形式,以保证租户按时缴纳租金。通过链上租赁,可以实现租金的链上支付和智能合约强制租金缴纳,同时也可以通过链上背调实现租客和房东的信用评估,提高租赁安全性。

房产的抵押贷款环节目前仍存在市场空白,只有少数平台在尝试利用碎片化的产权NFT提供抵押借贷功能。然而,由于市场定价机制不成熟和供需关系不平衡等因素,这些解决方案尚未被市场广泛接受。另外,市场上缺乏用于降低买房资金成本的借贷平台,也时刻需要填补BNPL等功能的空白。

三、合规架构和资产安全性

如何保障链上产权的合规性是需要解决的关键问题。目前几乎所有的链上房地产项目都采用离岸主体控股SPV的方式绕过监管。然而,这种方法并不完全安全有效。以Tangible平台为例,虽然可以保护房屋交易的安全和合法性,但产权NFT并不能直接确权房屋产权,买家仍面临着较大的风险。此外,如果产权NFT由SPV公司发行,就会再次陷入Token是否应该被定义为证券的监管纷争中。

为了解决这个问题,需要加强对SPV公司的监管,例如通过注册DAO形式的公司来保证每一位NFT持有人的利益。另外,SPV公司仍存在发生债务纠纷的风险,特别是房屋出租环节的违约风险。因此,需要对储备金风险和被抵押风险进行监控和控制,减少债务违约的风险。

还有一些问题尚未解决,需要找到相应的解决方案。目前链上交易和租赁存在着割裂的场景,导致交易和租赁的不确定性。这直接导致优质资产的稀缺性、投资实际收益低于预期、房产流动性受限等问题。此外,链上房地产项目的商业形态也不够web3原生。因此,建议增加平台Token的使用功能,提高平台用户粘性;尝试加入纯链上交易的环节,通过智能合约实现租赁强制性;打通全球的交易市场和租赁市场等。

四、对链上房地产项目的开放设想

虽然链上房地产项目存在诸多问题,也没有完全解决用户真实需求的落地性解决方案。但我们对这个领域保持积极乐观的想象,因为仍有很多细分场景和潜在用户的需求没有得到满足。

房地产市场中的优质资产往往不缺少流动性。如果可以放宽房地产类别,然后重新分级,可以得到更加聚焦的品类。例如,价格超高的稀缺类不动产(如酒庄、古堡)和价格极端便宜的不良资产(如烂尾楼、待修缮的破旧老房子)。通过拆分产权NFT和权益NFT,可以降低投资者门槛并给出合理的退出路径,实现这些品类资产的流动性。

此外,目前的链上房地产平台的商业形态不够web3原生,需要增加平台Token的使用功能,提高平台用户粘性。细分目标用户可以将租赁赛道做得更加精准,调性贴合用户需求,提高使用频率。例如,针对数字游民的链上租赁平台和发动社区型地产项目等,都是可以探索的方向。

保持积极乐观,虽然目前链上房地产项目还存在问题,但面对如此庞大的市场容量和真实的市场需求,相信链上房地产项目可以形成革新的市场生态。