能否通过链上房地产革新传统交易租赁市场? 解读RWA赛道

'能否通过链上房地产改变传统交易租赁市场? 解读RWA赛道'

链上房地产项目的发展与问题解决方案

作者: Jeff@Foresight Ventures

总结

在2022年,全球房地产市场的总市值达到了11万亿美元,如何将这一巨大的市场桥接到区块链上并形成新的市场生态值得关注。本文通过梳理市面上的链上房地产项目,提出链上房地产项目普遍存在的问题,并提出对应的解决方案。

一、韩国全租房问题的链上解决思路

韩国全租房制度引发的房地产危机向我们展示了传统房地产交易链条中的问题。全租房制度是指租客一次性向房东缴纳房屋总价值60-70%的保证金后,可以在固定期限内(通常为2年)无租金使用该房屋的制度。这种制度导致房东将保证金投入到新的房产中,然后继续利用全租房制度循环套现。当房地产市场出现问题时,房东选择悄悄跑路,租客只能从债务清算中以较低优先级得到少量赔偿。

链上房地产项目可以规避全租房引发的地产危机问题。以下是市场问题及其对应的链上解决方案:

  1. 保证金违约问题:租户通过链上支付保证金,可以追踪房东的资金流向和债务情况,并自动将保证金或押金归还给支付方。
  2. 房东和租客缺乏背调平台:将房屋产权上链并生成NFT,租户可以清晰地溯源产权NFT的抵押状况,并避开“高债务”房东。
  3. 房东债务违约问题:将产权NFT在链上拆分成碎片化NFT,租户可以在缴纳保证金时得到对应比例的产权NFT,并凭借产权NFT得到对应比例的赔偿。
  4. 房地产交易市场的地域限制:将产权上链并铸造NFT,可以降低房屋交易的地域限制,参与交易的用户范围从本地扩大至全球。
  5. 房地产的大宗局交易限制:通过将产权NFT碎片化,购买者可以只购买部分碎片化的产权NFT,降低投资金额的限制。

二、链上房地产项目的核心环节与问题解决方案

参考实例,我们将链上房地产项目的市场痛点及问题归纳为三个核心环节:交易环节、租赁环节和抵押贷款环节。

交易环节

现有的链上房地产项目主要将产权、使用权进行拆分,结合时间的维度重新组合交易内容,并通过链上支付、链上身份、产权NFT及其碎片化等方式尝试解决市场的潜在问题。

  • 消除本地交易局限性:链上房屋背调使房源信息更真实可靠。
  • 防止定金押金等资产违约不退回,链上支付保证资金安全。
  • 消除房屋交易金额局限性,降低购买门槛。
  • 消除支付通道局限性。

租赁环节

租赁平台还没有完全上链,并且往往依赖外包公司进行租金收缴和房屋安全管理。以下是解决方案:

  • 链上租赁双向背调租客租金支付能力和房东房屋背景。
  • 链上支付押金保证资产安全,流支付平台使房租缴纳具有强制性。
  • 碎片化产权NFT使房屋出租收益可拆分,可组合。

抵押贷款环节

目前只有少数链上房产平台提供对碎片化产权NFT进行抵押借贷的功能。需要解决供给关系不平衡和借贷平台缺乏等问题。

三、合规架构和资产安全性

保障链上产权的合规性是关注的核心问题。目前的合规架构采用离岸主体控股SPV的方式绕过监管。但这种方法并不完全安全有效,需要加强对SPV公司的监管。同时,要注意SPV公司发生债务纠纷以及储备金、被抵押等风险。

另一个核心问题是上链过程中的黑匣子问题,导致链上交易和租赁的不确定性。解决方案包括提高上链效率,解决投资实际收益低于预期收益的问题,以及提升链上房产流动性。

此外,链上房地产平台需要更加web3原生,提升平台Token的使用功能,并细分用户群体和使用场景。

四、链上房地产项目的开放设想

虽然链上房产项目存在许多问题,但仍有许多细分场景和用户需求没有被满足。例如,价格超高的稀缺类不动产和价格极端便宜的不良资产。此外,细分目标用户可以将租赁赛道做得更加精准,例如针对数字游民推出链上租赁平台。

保持乐观的想象力,相信链上房地产项目可以形成革新的市场生态。尽管问题尚未完全解决,但面对如此庞大的市场容量和真实需求,我们仍然保持积极乐观。